（原标题：上海中考改革撼动学区房炒作，30平老破小还能卖到700万吗？）
当学区房炒作的潮水退去，才能看到谁在裸泳。
3月16日下午，上海市教委正式公布《上海市高中阶段学校招生录取改革实施办法》(以下简称《实施办法》)。《实施办法》规定，从2022年起，本市高中阶段学校招生录取工作分为自主招生录取、名额分配综合评价录取和统一招生录取三种类型。
其中，名额分配综合评价录取是上海《中考改革方案》确定的招生录取新办法。具体包括名额分配到区招生录取和名额分配到校招生录取两类，合计占市实验性示范性高中招生总计划的50%-65%。与改革前相比，名额分配比例进一步扩大。
按不少家长的理解，不少过去被他们“嫌弃”的公办“菜中”，将得到比过去更多的把孩子送入名校的机会。相应的，一些被热捧的民办初中，例如华育、兰生复旦等，过往八成左右的学生都能进入“四校”(上海中学、复旦附中、华师大二附中、交大附中)的现象，今后却不大可能出现了。
虽然被称作“新政”，但其实早在2018年3月，上海市教委便已发布了《上海市进一步推进高中阶段学校考试招生制度改革实施意见》。今日网上热传的诸多“重磅”内容，在3月22日“上海教育”公众号的推文中都可以找到。
三年过去，早就传出风声的上海中考改革宛如一枚深水炸弹，缓缓沉入了水底，直到昨日被正式引爆。
在新政发布的24小时内，“上海学区房”快速登上微博热搜，多个地产主题的微信群中流传着一张“梅园房子估价一夜之间从430万跌到370万”的论坛截图，一位梅园区域的二手房中介紧急给多位售房客户去电……
真假信息漫天飞舞，不禁让人发问，上海学区房要变天了？
“双学区房”一年涨价70%
2020年，上海的学区房刚刚经历了一波“魔幻上涨”。
其中颇具代表性的梅园二街坊，对口浦东福山外国语小学和建平西校，由于小学和初中均为“牛校”，被称为“双学区”房。2020年3月，“公民同招”“民办摇号”政策公布后，梅园二街坊的小区均价一路上扬。据贝壳找房数据，房价从每平方米10.64万涨到了如今的18.14万。
据了解，该小区建于1986年，房龄超过20年，大多户型面积在30-55平方米之间，正是俗称的“老破小”。但挂牌房源中，任意一套30多平的一居室，都在700万以上，最便宜的一套挂牌718万。
除了部分“明星学区房”外，“学区房”整体近年来涨价趋势也很显著。
易居研究院报告显示，以浦东大三林板块(包含前滩)、张江板块和黄浦区三个学区相对热的区域为例，2019年这三个区域的价格比较稳定，到了2020年，尤其是第二季度开始，这三个区域的房价均出现了明显上涨。
2020年全年上海新建商品住宅成交均价为55994元/平方米，同比涨幅为2.5%。去年学区房炒作较多的大三林板块2020年全年新建商品住宅成交均价为99359元/平方米，同比涨幅为17.7%。而黄浦区的二手学区房，2020年4月的均价为81602元/平方米，到了2020年12月，则上涨至88902元/平方米，涨幅亦高达9%。易居研究院认为，上述学区房涨幅明显偏大，说明价格虚高。
业主松口称“价格可以谈”
田先生(化名)是梅园五街坊的一位业主，据他介绍，自己的房子面积也是三十多平方米，而且是“三学区”，除了对口优质小学和初中以外，还对口上海市示范园冰厂田幼儿园。
然而如今，他感到有些焦虑，“完了，看来我梅园房子要歇菜了”。
田先生告诉《国际金融报》记者，由于想让孩子上国际学校，他并不准备使用这套房学区名额，也没有居住打算，而是作为投资，因此对房子的价值变动非常敏感。
除了田先生这样的业主，不少中介也为此忙碌了起来。中考改革发布后，梅园的一位链家二手房中介小郑(化名)忙着给自己手上的多位客户打电话，协调房屋出售的问题。
“很多业主并不急，还是持观望态度。有一位比较急着卖房的业主，我问他能不能稍微降价，他说如果有意向买家，可以先看房然后谈价格。”小郑透露。
而另一位中介小陈则表示，新政出来后，业主会需要一段时间消化。“一下子让他降价卖房，他很难接受，只能靠自己反应过来。”
据小陈介绍，3月17日晚上，链家内部会召开与新政解读相关的内部培训直播，重点培训中介人员如何与业主、买家进行中考改革相关内容的沟通。
相比一手房受到成本、限价限制，二手房市场的价格则更多与市场情绪相关。
中考改革发布后，唱衰学区房的声音，分贝逐渐增大。一位网友在上海本地生活类平台“篱笆网”上发帖，将在去年学区房上涨疯狂的背景下买房的人称作“韭菜”，“中考新政两年前就发了啊现在才醒，20万一平的学区房砸谁手里”。
上海中原地产首席分析师卢文曦认为，中考改革就是叫大家多做鸡头，别做凤尾，弱化大家对所谓优质学区的需求度。接下来，所谓的“中学学区房”会先降温，尤其是最近一段时间乱炒的一些高价学区房，价格会慢慢下调。
东原证券零售与教育首席研究员吴劲草则持不同观点，他表示，现在的学区房格局，是通过氛围，人口聚集等因素，选择的其实本质上不是学校，而是“人口聚集片区”。“初中学区房”本质上也不是“看初中”，而是“看人口聚集，从小学到初中就近上的片区”。加之现在的政策是2018年就已经发布的，2022年政策实施对于目前的学区房格局，不会有特别的影响。
不过，吴劲草也认可，二手房市场是由大家的共同预期组成的，具体后续情况如何，要看市场情绪的变化。
“利好”实为伪命题？
在上海本地论坛“宽带山”中，除了唱衰高价学区房的帖子，也出现了“利好”学区房的讨论。
其中一则《炒房中介速度真快，新云台学区房暴涨了》的帖子，贴出了数套“海上国际花园”的房源截图，声称中考改革后，多套房源挂牌价从6万跳涨到了10万。记者致电中介求证，发现这是不实信息，挂牌五万左右的房源均为商住房，今天并未有房东涨价。
不过中介称，新政对于海上国际花园所在的学区确实是个“利好”。中考改革公布后，网上流传了四种不同的学区组合，有人制作了表格，分别分析新政对该类型学区房价预期影响的判断。
分析中，海上国际花园小区对口的学校是北蔡镇中心小学和新云台中学，被认为是“牛小+菜中”的组合，预测称房价将会“大涨”。
据新民晚报报道，2019年，除去回原籍考试以及参加随迁子女升学考，新云台中学仅有9人参加中考。也就是说，即使按照个位数的分配名额计算，仍有相当比例毕业生都能升入较为优质的高中。
吴劲草指出，新云台中学这类是极端情况，比如因为名额分配，前2名的人得以通过名额分配以较低分数上了建平高中。这两年也许会有人因为这个原因买对应的学区房，但这并不是可持续路径。未来如果真的人员流入，达到了100人一个年级，分配到的名额却很可能没有太大的变化。
而对于大部分的非一流中学，中考改革会使得生源流失减少。但由于“四校”基本上没有名额分配，略逊一级的“八大金刚”类高中如建平给一个初中分配的名额也在2个以下。所以名额只是1到2的变化，不足以构成人口流入的倾向。
“基本上很少有人，会因为多了一个建平高中的名额，去买六团中学的学区房。”吴劲草表示。
正如上海市教委基教处处长杨振锋在接受访问时所言，今天上海的初中、小学的教育资源并不是不够，而是出现了结构性的不均衡问题。所以我们办好每所学校，用政策引导每个家长理性选择家门口的学校，是我们本次政策的核心导向。
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