（原标题：推动保障性租赁住房REITs常态化发行）
住房问题既关系经济金融的健康发展，又关系人民群众的幸福安康。在人口持续流入的大城市，租售比背离严重，租赁住房普遍面临沉淀资金大、租金收益率不高、投资回收周期长的困境。多国经验已经证实，发展租赁住房REITs，是引导多主体投资、筹集长期权益资金、增加租赁住房供给的有效渠道。
清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心近期发布研究报告《多措并举，推动保障性租赁住房REITs常态化发行》。报告在总结分析保障性租赁住房既有政策土壤的基础上，有针对性地剖析了首批保租房REITs实现收益率达标、成功发行的关键，并对未来保租房REITs常态化发行给出相关政策建议。
保障性租赁住房是我国住房租赁体系的重要组成部分。2021年6月，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（以下简称《意见》），明确了保障性租赁住房基础制度和支持政策。2021年《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点工作的通知》（以下简称“958号文”），将保障性租赁住房列入试点范围。2022年8月31日，首批三只保障性租赁住房公募REITs（以下简称“保租房REITs”）上市交易。
本报告在总结分析保障性租赁住房既有政策土壤的基础上，有针对性地剖析了首批保租房REITs实现收益率达标、成功发行的关键，并对未来保租房REITs常态化发行给出相关政策建议。
一、多种政策支持叠加，提高保障性租赁住房项目收益率
（一）多种方式供应土地，旨在降低土地获取成本
降低土地获取成本，是加快发展保障性租赁住房的关键。人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，经城市人民政府同意，允许保障性租赁住房项目以多种方式低成本获取土地。2021年、2022年累计筹建的330万套（间）保障性租赁住房中，利用存量土地和房屋建设的约占70%，利用新供应国有建设用地建设的约占30%。自然资源部要求各地在编制年度住宅用地供应计划时，单列租赁住房用地计划、优先安排、应保尽保。
（二）联合审批认定，配套补贴、水电气、税费等优惠政策
《意见》出台后，利用非居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，可由市县人民政府组织有关部门联合审查建设方案，出具保障性租赁住房项目认定书后，由相关部门办理立项、用地、规划、施工、消防等手续，并纳入工程质量安全监管，项目合法性问题得以解决。对符合规定的保障性租赁住房项目，可以享受财政补贴。
（三）银行贷款长期低息支持，支持企业发债
对于自持性质的保障性租赁住房项目，银行向自持主体提供最长可达25年的贷款，部分项目实行5年期贷款市场报价利率（Loan Prime Rate，简称LPR）下浮10%的优惠利率。对于向非自持的非改居等项目，可以向住房租赁企业提供最长8年的经营贷款。政策支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放，相关贷款不纳入房地产贷款集中度管理。
二、保障性租赁住房项目收益率是成功发行REITs的关键
在经济发达、人口净流入、保障性租赁住房需求量大的一、二线城市，租售比严重背离，将租赁住房为底层资产发行REITs，面临一个基础性难题：收益率过低。重资产模式下，提高收益率可以通过增加收入、降低物业获取成本和运营成本来实现。其中，增加收入，可以通过提高出租率、增加服务品种和规模来达到。降低物业获取成本，主要包括降低土地获取成本和建设（改建、改造）成本，相对于建设成本，土地获取成本可以更多地通过政策支持来实现。降低运营成本，主要通过提高管理效率、降低维护成本等实现。
首批保租房REITs底层资产优质，分别位于北京、深圳、厦门，且均为核心区域，周边人口净流入稳定、租房需求旺盛、产业配套成熟、租售比较高，为项目长期运营的持续性和稳定性提供了保障。土地获取成本较低、项目运营成本较低、出租率较高，成为此次保租房REITs项目收益率达标并成功发行的主要原因。
（一）土地获取成本较低
近年来，我国房地产市场租售比较低。在市场化租售比较低的背景下，保障性租赁住房需要从土地成本端着手提升收益率。首批保租房REITs的平均评估增值率（评估价值/账面原值-1）达27%。其主要原因是项目收购时间较早，成本较低。较低的土地获取价格直接提高了租售比，三单均超过6%。
（二）固定管理成本、享受税费减免优惠
租赁住房项目运营，是“三分建设、七分管理”。运营期间， 随着出租率的提升，成本费用在营业收入中占比将逐渐下降。税费方面，北京项目为公租房，占地免征城镇土地使用税，其经营管理单位免征增值税、印花税、房产税等。厦门、深圳项目也享受了不同程度的税收优惠，税费非运营支出约占12%。
（三）项目现金流稳定
首批三只的保租房REITs项目租金较周边市场租金水平平均折让40%左右，租金年涨幅在2%—3%，远低于市场水平。出租率方面，深圳、厦门两项目均接近满租，北京项目平均入住率约为95%，且厦门、北京两项目租金收缴率均接近100%。北京项目以三年期租约为主，厦门项目以一年期租约为主，深圳项目以企业租户为主。
三、 优化政策设计，推动保障性租赁住房REITs常态化发行
我们认为，保障性租赁住房REITs常态化发行，还需进一步优化政策设计，降低税收、土地等关键成本，在保护投资者财产安全和保障收益的前提下，探索与保障性租赁住房资产形态相适应的政策及产品设计，推动金融高质量服务实体和民生。
（一）加大税收优惠，降低发行、运营环节税收负担
现有政策已对公租房明确了包括土地使用税、房产税、增值税、印花税、契税的优惠政策，但对保障性租赁住房，只明确了增值税、房产税的优惠政策。不管是发行环节还是底层资产运营环节，税收负担都存在下降空间。建议基于住房租赁发展实际状况，借鉴国际经验，尽可能简化租赁住房税收体系和REITs结构设计，进一步完善保租房REITs的税收优惠政策。
（二）优化土地出让机制，降低用地成本
土地出让价格、土地出让金缴纳方式，是降低用地成本的两个核心要素。建议进一步优化土地出让机制，建立租赁住宅用地基准地价，如此，可以更大限度地降低用地成本。同时，建议调整土地出让金收取方式，改为按年收取，降低企业前期开发压力。如此，有利于鼓励房地产开发企业参与到保障性租赁住房的开发、运营中，为高质量发展时期房地产行业探索新发展模式夯实政策和实践基础。
（三）适应保租房资产形态，探索优化REITs规则
在现有规则下，只有新增国有出让用地才符合REITs发行要求。建议在不断完善、健全监管环境的背景下，在保护投资者财产安全和保障收益的前提下，适应多种资产形态，探索优化保租房REITs的政策及产品设计，将更多类型的资产形态纳入REITs范畴。同时，试点阶段适当放宽对保障性租赁住房这一类别资产规模、运营年限的要求，因地制宜，兼收并蓄，发展中国特色的REITs模式。
报告作者林甦、赵航为清华大学五道口金融学院不动产金融研究中心研究专员。本文首次刊发于《清华金融评论》2022年10月刊。
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