尹中立(荣盛发展首席经济学家、中国社会科学院房地产金融研究中心主任)
近日，央行货币政策委员会召开2021年第三季度例会提出，要维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。房地产市场是货币政策决策部门每次开会绕不开的话题，但提出要“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益”的提法还是很少见的。无疑，此举释放了重要的政策信号，房地产金融环境有望逐步改善。
当前，房地产市场快速降温，并出现部分房企爆雷风险。我国房地产市场调控的总基调是，在“房住不炒”的前提下，实现“三稳”(稳地价、稳房价、稳预期)目标。但今年下半年以来，房地产市场的成交量快速下滑，国家统计局的数据显示，8月份，商品房销售面积12544.82万平方米，同比下降15.55%，环比下降3.6%。商品房销售额12616.58亿元，同比下降18.71%，环比下降6.5%。
将8月份的房地产数据与前7个月的房地产数据进行比较，可以更加清楚市场正在出现剧烈变化。1-7月份的商品住宅销售面积同比增长22.7%，两年平均增长7.9%；商品住宅销售额同比增长33.1%，两年平均增长15.6%。
中秋节期间的楼市成交量比去年同期下降的幅度均在50%左右，有些城市的楼市成交量下滑幅度高达70%。
楼市的快速下滑已经传递到土地市场。与第一轮集中供地的火热行情相比，第二轮集中供地明显降温。多城出现土地流拍、终止出让、大比例底价成交等现象。截至9月25日，8、9月份集中土拍10城，宅地成交流拍率平均达到28.94%，底价成交地块占比平均高达80.79%；平均溢价率仅为2.98%，显著低于“810土拍新政”中低于15%的要求。甚至长三角的有些热门城市也出现了土地流标现象。
市场快速下行，引发地方政府出台“限跌令”。下半年以来，已有岳阳、唐山、沈阳、菏泽、昆明、江阴、桂林、株洲、张家口等多地针对开发商打折促销等问题出台新政策，被称为“限跌令”。张家口市要求新取得预售许可的项目不得低于备案价格的85%进行销售。
更值得关注的是一些房企违约风险显著增加。WIND数据统计，2021年1-8月，地产债违约率为3.38%，较去年(1.36%)大幅提升，创历史新高。
根据我们的观察及市场调研资料分析，导致当前房地产市场快速降温的主要原因是多方面的，既有房地产调控政策作用的结果，也与个别房地产龙头企业出现流动性问题有关。
一是房地产金融调控政策在执行过程中出现层层加码现象。2020年8月份有关部门针对房地产开发企业的财务指标出台了“三线四档”要求，2020年底又对商业银行的房地产金融业务集中度管理提出具体指标要求。这些房地产金融调控政策对遏制房地产开发企业的高负债扩张起到了良好的作用，有利于完善房地产市场的长效机制。有关部门在出台“三线四档”政策时，考虑到市场的稳定，对财务数据不达标的房地产开发企业设置了三年过渡期，但此政策在执行过程中出现层层加码现象，财务不达标的企业基本失去了融资能力，出现了一定程度的流动性梗阻。
二是实施二手房指导价措施，在客观上加剧了楼市的流动性困局。为了遏制部分城市的房价过快上涨，有关部门出台了二手房指导价政策，居民购房申请按揭贷款必须按照指导价进行，降低了居民购房的财务杠杆，对降低房地产金融的风险是有积极意义的。但在出台之初对市场需求的抑制作用是十分显著的，直接表现是市场交易量出现大幅度萎缩。深圳是首先推出二手房指导价格的城市，在出台此项政策后，深圳二手房交易量降到了每月2000套左右，相当于政策出台之前的20%左右。
二手房指导价措施使得楼市的流动性受到较大的冲击，个别城市的二手房指导价措施对整体的房地产市场影响有限，但如果越来越多的城市开始实施二手房指导价措施，其负面影响是不可忽视的。
笔者注意到，除上海外，金华、衢州、合肥、温州、广州等城市也在8月相继提出建立二手房参考价制度，并落实参考价格在金融信贷方面的应用。
三是住房信贷环境持续收紧。商业银行为了满足房地产金融集中度的要求，必须对房地产金融业务作适度调整，有些银行分支机构出现了按揭贷款放款慢的现象，停贷范围扩大。根据一线调查，目前重点城市平均房贷放贷周期延长到60多天，放贷周期明显延长。西安、南京、上海、北京、昆明等城市部分银行二手房房贷业务暂停，部分银行已通知客户额度紧张放贷可能需要等至2022年。
四是大型地产公司的债务违约对房地产市场产生了较大冲击。最近两年来，先后有数家大型房地产开发企业出现债务违约事件，典型案例如：泰禾集团、蓝光集团等，但这些企业的规模都相对有限，这几家公司的年销售额均在一千亿左右，债务规模也在千亿左右。这些房地产开发企业的债务违约不会对房地产的全局产生大的影响。最近几个月来，个别头部地产公司的违约事件对市场产生了巨大的冲击，打破了金融机构对房地产龙头企业的信仰，表现为房地产开发企业的融资更加困难，事实上形成了房地产金融的紧缩效应。
综合上述分析，我们预判房地产政策调控有望出现调整。但此次政策调整将不同于以往，将是在坚守“房住不炒”前提下，以“三稳”为目标的结构性调整。具体方向为，或许会更多聚焦于满足房企和真实住房需求的贷款需求，加大对住房租赁市场的金融支持，鼓励地方政府进一步完善土拍规则等。
央行报告再提差别化住房信贷政策。9月3日，央行在《中国金融稳定报告》中提出，坚持“房住不炒”定位，实施差别化住房信贷政策，支持合理自住购房需求，坚决遏制投机炒房行为。这一表述或意味着央行后续将更重视支持合理自住购房需求，避免过严调控政策对刚需和改善购房者的影响。
加快按揭到款的放款速度是最易操作的措施。不久前央行召开金融机构货币信贷形势分析座谈会，提出明年上半年计划投放的部分贷款，或将提前到今年下半年投放，以此对冲近期信贷增速下滑趋势。但同时强调，要加强预期管理和引导，不向房地产市场发出错误信号。因此，为避免市场过度解读，此次政策调整也许会通过窗口指导等其他方式进行。
其次，建议以“稳地价、稳房价、稳预期”为目标，因城施策，发挥地方政府在维护房地产市场稳定中的积极作用，在坚持“房住不炒”前提下鼓励地方政府采取适度措施活跃市场。对于出台二手房指导价政策要慎之又慎，对于已经出台二手房指导价政策的城市可考虑根据市场实际运行情况进行适度调整，拟出台二手房指导价的城市或可以考虑暂缓。
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