终于不用想尽办法提前还房贷了：央行“松口”了，老房贷利率要降了，银行跟进了没？

（原标题：终于不用想尽办法提前还房贷了：央行“松口”了，老房贷利率要降了，银行跟进了没？）

LPR连连下降，但前几年已经办的房贷却贵得套在了山顶，不怎么降得下来。这成为很多按揭贷款人的一口苦水。

数据来看也的确如此。去年以来，为了刺激实体经济，1年期和5年期以上LPR已分别累计下调25bp和45bp，相应的贷款利率下调幅度更大。但是，在贷款加点不变的情况下，存量房贷利率居高，与新发放贷款利率之间的利差不断扩大。

据民生银行首席经济学家温彬给出的数据，2022年，人民币个人住房贷款加权平均利率均值为4.7%，而2023年上半年新发放个人住房贷款加权平均利率为4.18%，前者高出后者52bp。这还是2022年的，据“愉见财经”所知，再往前几年，尤其在某些房贷均价偏高的城市（比如武汉），很多人的房贷利率超过5%。

差价摆在眼前，这就导致有提前还款冲动的人越来越多。有些贷款者，是拿着自有资金去提前还贷的，但这显然伤害他们的消费积极性呀；更有甚者，自己还没这个钱，得通过中介资金过桥来还，然后再腾龙换鸟成眼下比较便宜的经营贷，这样操作的虽然是个别现象，但集中起来就是风险。（详见“愉见财经”早前纪实文章《为省利息，把按揭贷款腾笼换鸟成经营贷？我这朋友玩塌了》）

一个值得关注的指标数据是，今年6月RMBS条件早偿指数均值为0.20，较去年同期的0.11有明显提升，可见按揭早偿意愿旺盛。温彬分析称，在今年上半年累计发放个人住房贷款3.5万亿元的情况下，由于存量贷款的大量偿还，6月末个人住房贷款余额呈现略微减少。

其实吧，与其大家这么麻烦，与其让按揭户申请提前还贷；银行还要祭出经典的“三板斧”（没额度、没权限、违约金）来尽可能缓释和平抑提前还款情况，以免流动性有问题；与其让部分“腾笼换鸟”成经营贷的人钻了空子、还让黑中介产业链发了财，那还不如——咱们干脆敞敞亮亮合合规规地把事儿办了！

央妈已经“松口”了！央行货币政策司司长邹澜在前几天的国新办举行的新闻发布会上表示，“按照市场化、法治化原则，支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款”。

这是央行首次对存量房贷利率有这样的表示，引发市场关注。

简单解释一下：自主协商变更合同约定，其实大概率就是商量着直接降降房贷利率；新发贷款置换旧的，就是间接降，但价格比较确定，就是降到目前的LPR加减点市场价，贷款置换呢，也就留在同一家银行了，避免跨行转按揭。这就挺有序的。

有央行这句“支持和鼓励”的表态，“愉见财经”估计，后续存量房贷利率下调或成趋势。但是，这事儿终归是折损了银行的利息收入的，尤其是在现在维持息差还这么难的情况下，所以呢，估计银行们的反应不会这么快，大家还会观望一下。但后面终究是会开闸的吧……

话又说回来，这对银行而言也不尽然都是损耗。毕竟，这样一来，原先那股提前还贷潮有望削弱，整体有利于降低银行流动性风险、稳定资产负债表。

好了，那么现在银行是否接到了相关政策通知？存量房贷利率到底会不会调整？下文是我家小编为大家整理的目前为止的银行公开表态和市场观点。

多家银行表示暂未接到正式下调通知

据央广网报道，7月18日六大行及招商银行、兴业银行、浦发银行等多家股份银行表示，已经关注到市场有关存量住房贷款利率调整的新闻报道，但是目前尚未接到有关部门的正式通知或政策文件，该行将积极与监管部门做好沟通对接，如有正式要求或方案，将第一时间跟进并做好贯彻落实。

其中，部分银行表示，如果有进一步的房贷合同变更诉求，可以联系原贷款机构咨询。如果想了解分行的具体执行情况，可以联系贷款行进行核实。

也有银行内部人士称，估计具体的细则和方案出台还尚需时日，如有正式方案，将第一时间跟进并做好落实。

中信证券首席经济学家明明表示，随着LPR下调，近期新发个人房贷利率持续下行，存量与新发贷款利差不断扩大，叠加提前还贷现象较多，央行希望通过银行变更合同约定或贷款置换来缓解居民资产端收益率下滑与负债端成本上行的矛盾。

不少业内人士认为，央行此番表态也属“意料之中”。

招联金融首席研究员董希淼在采访中表示：“这是近期金融管理部门第一次对存量房贷利率调整作出直接表态。根据人民银行表态，存量房贷利率调整可以有两种做法——直接降（变更合同条款）、间接降（贷款以新换旧）。当然，贷款置换原则上应限于本行，不应鼓励跨行‘转按揭’。”

光大证券固收首席分析师张旭认为，综合资金来源和运用端的情况来看，降低存量房贷利率有助于遏制提前还贷势头，并支持消费的恢复和扩大。需要说明的是，无论采取哪种方式（降低存量房贷利率），都不会是行政命令式的，而是以市场化、法治化为原则。

对购房者和银行又将有何影响？

温彬表示，对于购房居民而言，降低存量房贷利率将使得其房贷付息压力减轻，增加可支配收入，提升消费预期。

对于银行来说，存量房贷降息会带来利息的损失，尤其是对按揭敞口比例较高的国有大行影响更大；但提前还贷也有望减少，可部分对冲存量按揭降息的影响，整体有利于降低银行流动性风险、稳定资产负债表。

后续存量房贷利率下调成重要引导方向，关注如何具体操作。在政策引导下，也有望继续通过下调存款利率、优化结构性货币工具等方式对冲对银行利润的影响。

中金公司认为，尽管存量按揭利率下调对银行盈利可能造成影响，但提前还贷减少有利于降低银行流动性风险、稳定银行资产负债表；存量按揭利率调整也体现出政策明确的稳增长导向，考虑到对宏观经济和消费的刺激作用，存量按揭利率下调对银行负面影响有限。

在招联首席研究员、复旦大学金融研究院兼职研究员董希淼建议，各家银行总行要出台具体方案，明确直接降、间接降的条件、标准、流程；可以在降低存量房贷利率的同时，约定一定期限内借款人不得提前还款。

不过，若商业银行与借款人自主协商变更合同约定或者是新发放贷款置换原来的存量贷款得以实现，则要回归到严肃的法律问题，央行也强调了“市场化、法制化”的前提。

“从银行角度看，修改合同条款主要是利率条款，下调利率会导致利息损失，双方协商变更了条款，属于银行自愿减少利息，如何平衡房贷利率下调与银行所受影响之间的关系是个难点，需要在条款上进行设计。同时，贷款利率的下调也会影响到存款利率。”北京德和衡律师事务所律师庞珊珊对媒体表示。

她提醒，存量房贷合同条款变更，主要变更的是利率条款，从个人角度，应注意除了利率条款，其他条款不做变更；从银行角度，应注意利率的衔接问题、贷款利息的计算问题，以及是否可以约定提前还贷违约金的问题。

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