（原标题：“以价换量”带动北广二手房回暖 11月一线城市新房成交略降）
“咱们社区11月成交13套也不算多，但年底确实有部分客户想入手了。”2023年12月4日，北京一位二手房中介向21世纪经济报道记者表示。
据该中介提供的数据，10月整个社区共成交4套，11月成交增长了两倍多。但在贝壳平台上，该社区有301套在售房源。
11月北京整体二手房市场也出现积极变化。北京住建委数据显示，11月二手住宅网签量超1.25万套，环比增长17.8%，同比增加16.7%。但受“认房不认贷”政策效应减弱影响，当月北京新房成交下滑超2成。
对此，合硕机构首席分析师郭毅向记者表示，11月北京楼市出现小幅降温。“认房不认贷”推出之后，北京未继续出台大力度宽松政策，市场需求短期拉升后又恢复常态。
除北京之外，其余三个一线城市11月楼市表现各异。综合机构数据，当月上海和深圳新房成交有所回暖，广州新房成交下滑明显，广州和深圳的二手房成交有所回升。但整体来看，据中指数据，11月一线城市商品住宅销售规模环比下降3.6%，同比下降15.8%，购房者入市情绪仍不高。
一线城市是重要的楼市风向标，中指研究院分析师孟新增向记者表示，在广深政策带动、临近年末房企加快推盘节奏及加大营销力度带动下，预计12月一线城市商品住宅销售面积环比有望改善。但从全国来看，目前仅部分核心城市市场保持一定活跃度，多数城市市场仍面临着调整的压力，市场恢复仍需要时间。
北京二手房升温新房降温
“11月有4-5个人来我家看房，比10月稍多，但也没几个。”正在出售自家房屋的常凌(化名)向记者表示。他将北京丰台的一套大三居出售已有四五个月，挂牌价格1050万元，看房的人并不多。
在11月来看房的人中，有位购房者出价850万元，并直言实在卖不出去或者着急用钱可以考虑卖给他。为筛选掉部分“捡漏”心态的购房者，12月4日常凌将挂牌价上调至1100万元。他已经做好卖房周期较长的准备。
在贝壳平台上，常凌的小区有81套房源在售，10月小区参考均价近7.14万元/平方米。但在11月成交的4套房源中，有2套成交价在6.4万元/平方米左右。
在一定程度上，这是北京二手房市场的真实写照。据郭毅了解，年底渐近，部分二手房业主着急将手中的旧房子变现，用以支付新购房源的首付。由此，一些在售二手房价格明显下降，对购房需求起到一定带动作用。
郭毅进一步指出，从挂牌到成交，二手房交易成交周期偏长。9月北京执行“认房不认贷”，政策在二手房市场的效果不及新房市场明显，但政策在二手房市场形成长尾效应，延续至11月。
在这两个因素的共同作用下，北京二手房成交量稳中有增。据北京住建委数据，11月北京二手住宅网签量为12545套，环比增长17.8%，同比增加16.7%。
与二手房市场不同，11月北京新房市场热度有所回落。据天朗数据，11月北京新房成交3407套，环比下降20.8%，同比下降8.2%。在此之前，7-10月北京新房成交量分别为3827套、3096套、4212套和4301套。
郭毅分析称，在9月1日“认房不认贷”新政带动下，9-10月北京新房成交量增加2000余套，政策对市场短期拉升效果明显，但11月政策效应减弱，新房成交逐渐向政策推出前回归。
房价是市场表现的又一侧面。据国家统计局数据，10月北京新房、二手房价格双双由涨转跌，环比降幅分别为0.4%和1.1%，二手房价格下跌更为明显。到11月，中指数据显示，北京新房价格环比止跌微涨0.06%，二手房价格下降0.48%。
对此，郭毅表示，北京新房均价保持在约6万元/平方米，价格相对平稳，但二手房均价下降比较明显，从年初的6.5-6.6万元/平方米，降至11月的5.8-5.9万元/平方米。
不难发现，11月北京二手房成交量的上涨，不乏“以价换量”的推动。
“从目前楼市表现看，进入11月，北京市场出现了小幅度降温的局面。”郭毅表示，再加上“认房不认贷”之后，北京并未继续出台大力度宽松政策，所以市场成交在短期拉升后又回归常态。在她看来，12月北京市场可能还将保持低位运行状态。
一线新房成交略有回落
与北京有所区别，广州支持楼市的政策更丰富，也更连续。
8月30日，广州在一线城市中率先推出“认房不认贷”；紧接着，据9月9日《广州日报》报道，广州二套房首付最低可降至30%，广州成为首个下调二套房首付比例的一线城市；9月20日，广州发布楼市新政，番禺、花都、黄埔等区域不再限购，增值税免征年限由5年缩减至2年，非本地户籍家庭在限购区域购房社保年限从5年缩短至2年；11月14日，广州再发文降低公积金贷首付比例，首套房首付低至20%，二套房首付比例低至30%。
但在政策接力下，广州新房、二手房市场也与北京类似，出现新房成交下跌，二手房热度回升的分化特征。
据中原地产数据，11月广州新房网签4817套，环比下跌26%，同比上升20%。二手房交易实现“四连涨”，11月成交10182套，环比增加8.8%，同比增长83.7%。
对此，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向记者表示，11月广州新房交易明显下跌主要受供应减少、供给结构偏高价改善盘影响。
一方面，受9-10月开发商推盘增加和广州新房去化不及预期影响，11月广州新房批售环、同比分别下降17%和25%；另一方面，2022年以来广州高价改善盘去化较好，新推地块以该类型购买力为导向，导致适合刚需和换房需求的产品相对少，但近期来看，改善动力有所减弱，成交前10楼盘中外围区域有7个，导致供需错配，影响了新盘销售。
二手房市场成交继续回升背后的影响因素更复杂。与北京类似，广州二手房市场也出现“以价换量”现象。中指数据显示，11月广州二手房价格环比下降0.44%，同比下降1.24%。
李宇嘉表示，9月20日广州几个外围区域退出限购，带动购买需求回升预期，以前期投资客为主的业主借势挂牌，降价售房意愿较强；此外，广州接连推出“认房不认贷”、退出限购的重磅政策对市场刺激效果并不显著，市场情绪走弱，业主降价挂牌。
除此之外，李宇嘉进一步指出，限购松绑、增值税免征年限“5改2”，为子女入学提前购房等，促成了二手房年底翘尾小高潮。另外，新房供给量减少、高价改善盘为主的供给结构，以及新房、二手房倒挂情况不明显，刚需和改善需求多转向二手房。
政策频次虽然不及广州，但在一线城市中深圳也有降二套房首付和优化普宅标准的政策推出。中指数据显示，11月深圳新房成交2773套，环、同比分别增加4.5%和6.5%；二手房成交3133套，环、同比分别增加12.9%和44.5%。11月深圳市场有所好转，二手房成交增幅明显高于新房。
对此，诸葛数据研究中心高级分析师关荣雪向记者表示，在“认房不认贷”政策的持续发酵下，深圳二手房挂牌量增多，为购房者提供了较为广泛的选择，加之购房首付款门槛降低，一定程度上加速了二手房的成交。
近期上海并未出台大力度支持政策，但11月上海新房成交也有所回暖。中指数据显示，11月上海新房成交套数和成交面积分别为10234套和103.2万平方米，环比分别增加20.3%、14.6%。
“上海新房成交明显增加或与11月推新力度持续居高有关，在部分优质盘火热认购的拉动下，市场整体成交仍相对可观。”关荣雪表示。
纵观一线城市11月市场，孟新增表示，11月一线城市商品住宅销售规模环比下降3.6%，同比下降15.8%，同比降幅较上月扩大。
究其原因，孟新增认为，一方面，“认房不认贷”等政策优化对新房带动效果的持续性不足，而11月下旬深圳降二套首付和优化普宅标准的政策显效尚需时间；另一方面，居民收入预期、房价下跌预期等未见好转，当前购房者信心仍偏弱，除核心板块市场保持热度外，多数区域市场仍面临一定去化压力。
与全国市场相比，关荣雪认为，11月一线城市房地产市场整体表现较为稳健，尤其是在未出台更大力度利好政策的背景下，成交仍能出现局部升温、整体稳健的特征，韧性凸显。近期多部门频频发声支持房地产，出台更多房地产政策仍有空间，加之进入12月，房企备战年终，接下来推新及促销力度将有所加大，预计12月成交有望好于11月。
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